胡星斗：就城市居民共有财产权利致全国人大、国务院的建议信

尊敬的全国人大、国务院领导：

城市居民小区共有财产权利正受到各地街道办、居委会或物业部门的严重侵犯【参考附件：您不知道的财产权利——城市居民的共有财产之殇】！正在兴起的全国大范围内的“抢房运动”是对法律尊严的严重践踏、对市场秩序的严重破坏、对社会稳定的严重威胁！

由业主投资的、法律规定为业主共有的小区配套设施大部分被他人拥有或者由他人经营谋利，落实到全体业主手中的共有财产为零！分红为零！

对于地方政府而言，海量资产在被他们“管理”的“属地”拔地而起，势必产生极大的诱惑。对于开发商而言，在制度存在缺陷的情况下，如果产品卖出后，产权却仍然留在手里，可终生享受，甚至可以卖第二次，同样是难以抵御的诱惑。

由此，有的地方竟然宣布“收缴”由业主投资的、法律规定为业主共有的小区配套设施为“国有”，有的地方二次出售底商产权，有的地方在出租牟利。有的地方掀起了一股大范围的“抢房运动”，几乎到了没有一个办事处不去抢、没有一个小区不被抢的程度。

有的地方完全使用对敌人使用的语言：“收缴”！有的基层官员声称“没收”居民的共有财产！

这是一小部分人对社会几乎所有成员的财产权利的大规模非法剥夺，是城市版的抢夺强占事件，它使得社会矛盾激化，社会基层弥漫着黑恶流氓气氛。

目前部分街道办事处对于居民共有财产的侵占已经成为他们阻挠和反对业委会成立的重要原因，他们甚至开出条件，以承认其侵占行为合法化作为其不阻挠业委会成立的条件！

为此，我建议：

一、由人大法工委或最高法院发布司法解释，重申物权法的法律权威，重申物权法具有上溯力，颁布日期即为执行日期。

对于物权法第七十三条所述“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”适用对象的认定，应遵从法律认定和经济事实相一致的原则即“谁投资，谁所有，谁受益”的原则。这一原则不应受物权法颁布时间的限制，不得将物权法颁布之前建成的商品住宅排除在该法适用范围之外，所涉及的房产应为所有商品住宅。即只要能够提供证据明确为业主投资的建筑和设施，均适用于物权法第七十三条。

对于商住社区配套公共建筑和设施的投资方的认定，应根据“不声明即为一般”的原则，缺省认定开发商已经依照国家物价和住建部门的规定，其建设费用计入售房成本，即最终购房者为其投资方。

若政府或开发商声明其为投资方，应遵照与购房者相同原则，提供法律规定的购房证明（发票、完税证明、印花税票等）。属于自行建设的，应提供立项、预算、决算（包括土地出让金、人防工程分摊）等全部证明。无法提供以上合法证据，但又声称其为投资方或实际占有的，应承担相应法律责任。

二、对产权登记制度进行改革。纠正产权登记制度现存的明显的缺失和漏洞，使其与物权法相一致，与经济事实相一致，与规划设计相一致，而不是相反。如实反映、详细列举居民的共有财产，包括区划所在地的四至范围、建筑物和设施的明细。

可以想见，改革后的房屋所有权证中，有关居民共有产权的资产的描述将会有相当篇幅（甚至另附一册），这将是既符合法治精神又具有中国特色、能够获得居民拥护的产权文件。

考虑到国家在2016年底以前要完成不动产登记，城市居民共有财产的产权登记改革应成为不动产登记中的重要内容，此项工作在产权登记之前必须解决，以制止非法侵占的制度化。

可考虑先进行试点。

三、更正、澄清、废止“公摊面积”、“非公摊面积”、“可售部

分”、“不可售部分”等不当用语，统一到“业主专有”、“业主共有”、“国家所有”、“企业所有”等正确规范的用语上来。

四、制定城市居民共有财产管理原则和实施细则。在“谁投资，谁所有，谁受益”的前提下，共有财产承担必要的社会服务义务和功能。

五、考虑从共有财产入手实现居民自治，还权于民，推进基层政权改革，加速基层居民自治，使业委会成为具有财产权的居民经济实体。落实2009年全国人大通过的“废止《城市街道办事处组织条例》”的工作，认识到多一层行政层级的弊端绝非冗员，极有可能基层官员演变成横行霸道的不法劣绅。

六、消除“法外资产”，清除基层组织黑恶化的土壤，用制度约束基层的掠夺与侵占行为，防止街道办、居委会、物业部门从社会的守护者演变为监守自盗者。认真研究归还资产、赔偿损失、居民参与共有财产分红的问题，严肃查处违法违纪及犯罪行为。

以上建议，敬请全国人大、国务院领导审查、研究为盼。

此致

敬礼！

学者：胡星斗

2014-8-10