对话陈凤山:学做公民,先学做业主

学做公民,先学做业主

——对话陈凤山:业主维权与业主自治是社会平权运动的一部分

 

众所周知,业主维权、社区自治是公民社会发育的重要生长点。学习做公民,先学习做业主。作为中产阶层的业主群体,因拥有财产而具备明确的产权意识,又因其在知识与行动能力方面有着明显优势,因而是社会中最积极最有希望的群体,理应成为公民社会建设的中坚。

业主维权专家、2011年度中国正义人物陈凤山认为,业主维权、业主自治实际是一种社区地方政治,在维权的过程中,业主们通过议事、谈判、协商、集体行动,切切实实地接受了民主训练、培养了民主习惯和自治能力,逐步成为合格的公民。

 

财经文摘:陈先生,一般来说,业主维权维的是什么权?

陈凤山:业主维权包含三个层面,在小区层面是物权,在物业管理市场领域是公平交易权,在立法、行政、司法层面是公民权。内地的房地产制度、物业管理制度基本上是借鉴香港的,它倾向于保护开发商、物业公司的利益,典型逻辑是“谁开发,谁管理”“谁投资,谁受益”“谁使用,谁付费”,资本与权力的结合很明显。一旦物业服务质量、建筑质量等矛盾积聚爆发,制度不公、行政不端、司法不畅的隐性矛盾也会跟着出来。

本质上说,我认为业主维权既是追求产权自主、契约自由的维权行为,也是社会平权运动的一部分。

 

财经文摘:业主自治如何起步?如何解决业主和前期物业的矛盾?维权过程中会遇到哪些阻力? 

陈凤山:一个小区业主自治行动的起步往往是因为偶然发生的维权事件。比如物业公司擅自涨价、服务质量持续下滑、房屋建筑质量、因新建配电站、垃圾站等等,都可能成为业主自治的诱因。

具体到单个小区,解决业主与前期物业公司的矛盾,各有策略,成败不一。所以我讲,成功的小区都是偶然的幸福,失败的小区都是必然的命运。从社会整体看,解决所谓物业管理困境,必须通过重新立法来实现制度公正公平、市场自由交易。

维权过程中的阻力分为外部与内部两类。来自政府、开发商、物业公司、居委会的属于外部阻力,来自于业主群体内部的因为权利意识、自治经验的匮乏,属于内部阻力。

 

财经文摘:业主实现自治成立业委会后,谁来对业委会的权力进行监督?是否只能寄希望于业委会成员的奉献精神?

陈凤山:对业主委员会的监督,从《物权法》看,有业主知情权、业主撤销权,只要拥有业主身份皆可主张、行使。从国务院《物业管理条例》看,对居委会、街道办事处、房管局赋予了对业委会的监督权,并赋予街道办事处、房管局可以撤销业主委员会违反法律、法规的决定的权力。不过,我个人认为,《条例》的这两个规定是与《物权法》冲突的。

奉献精神对于投身于业主自治的业主们来说是重要的,但就业主自治的实践看,业主群体已经开始意识到分权制衡的重要性,比如通过创设业主代表大会、业主大会理事会、监督委员会等自治机关,来实现对业委会的监督。

 

财经文摘:现在的业主领袖或者职业管理团队是怎样的情况?

陈凤山:这是一个复杂的话题。目前来看,投身于业主维权、业主自治的人大致可分为公民、商人和业主三类。公民,是说那些拥有清醒的社会意识和社会责任的人,而商人是借此获取商业利益的人,业主则更注重产权和管理权本身的问题。他们之间并非泾渭分明,也并非高低有别。当然,那些借此玩弄手段、欺蒙业主的逐利弄权之徒,就很可恶了。

从各个城市的情况来看,由于各地政府对业主自治的性质、对当地业主领袖的态度不同,有些城市的业主组织已经取得了一定的社会地位。比如,天津成立了业主委员会联合会;温州业主大会拥有了法人地位,也成立了业委会协会;沈阳、青州、宿迁等城市也都成立了业委会协会。这意味着当地的业主领袖开始进入社会话语的主流阶层。但更多的城市,业主组织的领袖们还在为获得合法身份而努力。

 

财经文摘:业委会既不是独立法人,也不是社会团体,而是一个自治组织,那么,小区中一旦发生意外事件,该由谁来承担责任?受损失的业主该向谁提出赔偿?

陈凤山:这几个问题值得深思。当前内地物业管理制度的最大问题,就是制度设计存在严重缺陷,难以应对各种意外事故。简单来说,缺乏商业保险制度和管理人责任制度,对风险的预控能力不足。如果发生意外事故,需要区分事故原因来确定责任主体,受损失的业主可以向相关责任主体提出赔偿,或是物业公司或是相关业主。一般来说,除非因主观故意或者是重大过失造成损害,业委会不对意外事故承担赔偿责任。但是,出现意外事故的时候,业委会成员的道义责任是无法避免的,应该公开致歉、辞职等给予回应。

 

财经文摘:小区实施业主自治后,一旦遇上突发性事件,小区又如何在政府指导下进行有效应对?

陈凤山:从公共管理角度看,政府对于涉及公共安全和公民生命财产安全的突发事件,拥有法律范围内的处置权。业主、业主委员会应在政府有关机构的专业指导下,结合物业管理突发情况预案展开应对行动。

 

财经文摘:业委会如何在业主和政府机构的博弈中良性运行,发挥它社会自治组织的作用?

陈凤山:尊重业主、依靠业主,尊重法律、依靠司法,是业委会在业主和政府机构博弈中得以良性运行的两个必须基础。如果遇到来自政府的阻力,行政复议、行政诉讼远比信访更为有力,也更为可靠。

 

财经文摘:如何看待天津丽娜模式?

陈凤山:在我看来,“丽娜模式”的归纳总结和实践,对推进业主自治的社会影响有一定积极作用。但是,模式的总结归纳在学术上有所欠缺,实践上也体现了现阶段业主自治中一定程度上存在的“独裁”“专权”倾向。当然,这种倾向与社会文化、政治文化、制度缺陷和小区治理秩序的转化需要,都是密切相关的。

 

财经文摘:现有国家立法方面的缺失在哪里?

陈凤山:大致包括三个方面。第一,《物权法》确立的建筑物区分所有权本身存在缺陷,强调专有、弱化共有、取消业主团体,承认前期物业管理制度,这是立法本身的历史遗憾。第二,忽视对产权自主、契约自由、市场自由的尊重,不断强化行政对社会、市场的干预,这在国务院《物业管理条例》和各地法规、各地政府不断出台的政策、文件中非常明显。第三,开发商聘用物业服务企业的前期物业管理制度、一个物业公司管理小区的一体化物业管理制度和包干制,是物业管理制度的三大祸根。

目前最急迫的是,要尽快对区分所有建筑物进行专门立法。这已经成为各地业主活跃群体的基本共识,目前有至少三个相关的民间立法建议联署行动正在进行。

 

财经文摘:从社会运动角度来看,业主维权、业主自治对民间社会塑造的意义是什么?

陈凤山:产权既是权利,也是秩序。由于政治和历史的原因,中国社会的沙化、原子化非常严重,自治意识和自治经验也不具备。业主维权的核心要素就是物权自主、契约自由,维权过程对立法、司法、行政的公开公正公平都有促进,这些对于重建社会的意义不言而喻。

在业主维权、业主自治的过程中,可以锻炼业主们在宪约、选举和议事三个方面的能力,形成了多个层面的共同体单元,这更是一个开放社会所必须的。

(据财经文摘杂志)

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